FAQs: Grundstücksbewertung und Bemessungsgrundlage
Ist ein bebautes Grundstück nicht viel einfacher „als Ganzes“ zu bewerten als der Grund und Boden separat?
Bei der Bewertung von Grundstücken wird stets separat der Bodenwert bewertet. Bei der reinen Bodensteuer ist die Gebäudebewertung obsolet.
Die Bewertung von Immobilien ist ein schwieriges Unterfangen, zumal es sich stets um „Unikate“ handelt. Dies gilt erst recht im steuerlichen Massenverfahren. Auch bei einer Bewertung von Grundstücken „als Ganzes“ wird stets der Bodenwert für sich betrachtet und bewertet. Die Gebäudebewertung ist also immer ein Zusatzaufwand, und im Vergleich zur Bodenbewertung der deutlich aufwändigere Teil. Allein schon die Forderung nach einer wohnwertabhängigen Gebäudeflächenermittlung ist im Rahmen der typisierenden steuerlichen Massenbewertung kaum lösbar: Wie sollen Dachschrägen, versetzte Geschosse, gefangene Räume etc. zugleich sachgerecht und ohne großen Aufwand bemessen werden? Man wird nicht ohne pauschale Annahmen auskommen, die jedoch streitanfällig sind. Die hohen Kosten, die eine Bewertung der gesamten Immobilie (Grundstück plus aufstehendes Gebäude) erzeugt, sind somit zum allergrößten Teil auf die Gebäudebewertung zurückzuführen. Die Werte des Grund und Bodens lassen sich demgegenüber sehr einfach aus den Bodenrichtwerten ableiten (ggfs. mit geringfügigen Anpassungen). Hier sind auch pauschale Annahmen viel eher vertretbar. Die Eignung der Bodenrichtwerte als steuerliche Bemessungsgrundlage und die damit einhergehende Pauschalisierung und Typisierung ist unbestritten und vom Gesetzgeber auch so angelegt (vgl. § 196 Baugesetzbuch). Einzig notwendig sind eine hohe Qualität der Arbeit der Gutachterausschüsse und einheitliche Verfahren in sämtlichen Bundesländern, was derzeit noch nicht gewährleistet ist. Allerdings lassen sich die bestehenden Vollzugs- und Bewertungslücken mit überschaubarem Aufwand schließen. zurück
Gehören Boden und Gebäude nicht untrennbar zusammen?
Im Rechtsverkehr werden Grundstücke und Aufbauten (als wesentliche Grundstücksbestandteile) in der Regel als Einheit gesehen. Das muss aber nicht so sein. Die physisch verbundenen Bestandteile Boden und Gebäude können (steuer)rechtlich problemlos unterschieden werden. Bei dem sich in jüngster Zeit wieder steigender Beliebtheit erfreuenden Erbbaurecht bspw. wird klar unterschieden zwischen Boden und Gebäude; entsprechend gibt es einen Erbbaurechtgeber (Bodeneigentümer) und Erbbaurechtnehmer (Hauseigentümer). Die aufgrund eines Erbbaurechtvertrages gebildeten, voneinander getrennten Boden- und Erbbaugrundstücke werden im Grundbuch getrennt geführt und können unabhängig voneinander bewertet, verkauft und belastet werden. Eine reine Bodensteuer wäre eine gänzlich neutrale, lenkungsfreie Steuer, eine reine sog. Fiskalsteuer, und somit eine ideale Steuer. Die zu anderen Zwecken als wesentliche Grundstücksbestandteile betrachteten Aufbauten können (und sollten) zu Grundsteuerzwecken getrost unberücksichtigt bleiben. zurück
Steht der Bodenwert nicht in Interaktion mit dem Wert der darauf stehenden Gebäude?
Der Bodenwert ergibt sich größtenteils aus den Investitionen und Planungen der öffentlichen Hand, z.B. auch durch die Bauleitplanung.
Da sich der Bodenwert in erster Linie durch die öffentlichen Leistungen ergibt, spielt die tatsächliche Bebauung einen Grundstücks nur eine untergeordnete Rolle. Der Bodenwert eines leeren Grundstücks mit einem Baurecht für Wohngebäude steigt nicht, nachdem die Bebauung realisiert wurde. Der Bodenwert wird zwar durch eine nachbarschaftliche Ausstrahlungswirkung beeinflusst, diese ergibt sich aber in erster Linie durch öffentliche Einrichtungen, wie beispielsweise den Bau einer Schule oder eines Kindergartens. Wenngleich private Nachbarn durch das sprichwörtliche Heckeschneiden in der Gesamtheit möglicherweise für einen gesteigerten Wert des Quartiers sorgen, so kann der individuelle Eigentümer in der Regel nichts unternehmen, um den Bodenrichtwert für sein einzelnes Grundstück auf- oder abzuwerten. zurück
Wie gelangt man zu den Bodenwerten?
Die Bodenwerte können über die von den Gutachterausschüssen ohnehin festgestellten Bodenrichtwerte gut erfasst werden. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes ermittelt wird. Selbstverständlich sind Bodenrichtwerte nicht immer mit den individuellen Verkehrswerten der jeweiligen Grundstücke identisch. Das ist aber unproblematisch: Steuerrecht ist Massenfallrecht. Gewisse Unschärfen durch Typisierungen sind unvermeidbar und können in Kauf genommen werden. zurück
Konterkariert die Herausnahme des Gebäudes aus der Bemessungsgrundlage nicht die Idee, die Grundsteuer am Verkehrswert eines Grundstücks zu orientieren? Schließlich fiele ja ein wesentlicher Wertbestandteil sozusagen unter den Tisch!
Die Bemessungsgrundlage soll sich lediglich am Bodenwert orientieren. Dieser ist nicht identisch mit dem Verkehrswert und lässt die Bebauung unbetrachtet. Die Orientierung am Verkehrswert inkl. Gebäude ist praktisch unnötig.
In Deutschland bestehen massive Unterschiede im Immobilienpreisniveau: In Chemnitz kostet eine Eigentumswohnung pro Quadratmeter im Durchschnitt 832 EUR, in Berlin 2.470 EUR und in München 5.500 EUR (SPIEGEL online vom 19. März 2017). Allerdings sind diese massiven Differenzen nicht primär auf Unterschiede bei den Gebäudewerten zurückzuführen. Sie ergeben sich vielmehr aus unterschiedlichen Bodenwerten. Das aufstehende Gebäude ist nämlich letztlich „nur“ ein Konglomerat aus Mörtel, Stahl, Holz und Steinen. Diese Materialien (wie auch die Arbeitsleistung, die diese zusammenfügt) sind grundsätzlich reproduzierbar und austauschbar. Die allgemeinen Preisunterschiede zwischen Chemnitz und München (z.B. beim Einkauf in einem Baumarkt) können den Unterschied im Immobilienpreisniveau (München: das 6,6-fache von Chemnitz) nicht erklären. Das Baumaterial und die notwendige Arbeitskraft könnte auch in München grundsätzlich aus anderen Orten beschafft und die notwendigen Gebäude errichtet werden. Entwicklung und Niveau der Verkehrswerte haben daher wenig mit dem Gebäude zu tun, sondern sind letztlich auf die Knappheit von Grund und Boden zurückzuführen. Zwar ist es richtig, dass wertvolle Gebäude zumeist auf wertvolleren Grundstücken errichtet werden und umgekehrt. Der Grundstückswert hängt aber von der Ertragsfähigkeit des Bodens, der sog. Bodenrente, ab. Sie resultiert im Wesentlichen aus der Lage des Grundstücks, der möglichen Intensität (Höhe, Dichte) seiner Bebauung und seiner Nutzungsart (Wohnen, Mischnutzung, gewerbliche Nutzung etc.). Wo die potentiellen Grundstückserträge relativ hoch sind, können diese Erträge nur mit entsprechend aufwändiger und intensiver Bebauung realisiert werden (soweit dies die Planung zulässt). Sieht die Planung in der Mitte einer Großstadt die Bebaubarkeit mit einem Hochhaus vor, würde ein Bauherr auf einen Großteil der möglichen Erträge verzichten, wenn er beispielsweise nur ein zweigeschossiges Haus baut. Auch daher ist die Einbeziehung der (tatsächlichen) Bebauung in die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer überflüssig; die Bodenwerte reichen aus. Dies umso mehr, als dass die Grundsteuer mit ihren geringen Steuersätzen ohnehin nur einen äußerst geringen Teil des potentiellen Grundstücksertrages besteuert (die Grundsteuer liegt überschlägig berechnet im Durchschnitt im einstelligen Promillebereich des Verkehrswertes einer Immobilie). Mit anderen Worten: Die aufwändige Erfassung von Gebäude(verkehrs)werten steht in keinem angemessenen Verhältnis zum Grundsteuerertrag. Als Bemessungsgrundlage für eine verkehrswertorientierte Besteuerung im Rahmen der „Grundsteuer“ (Name!) werden die Gebäudewerte nicht gebraucht. zurück
Wenn nur noch der Boden Bemessungsgrundlage ist, würde dann die Grundsteuer für zwei benachbarte Grundstücke gleich hoch ausfallen, obwohl sich beispielsweise auf dem einen Grundstück ein 100 Meter hohes Hochhaus, auf dem anderen Grundstück aber ein nur 12 Meter hohes Gebäude befindet?
Dies ist nicht zwangsläufig der Fall und hängt unter anderem vom vorliegenden Baurecht ab. Beim Beispiel eines 12-Meter-Hauses vs. einem Hochhaus ist davon auszugehen, dass beide Grundstücke über verschiedene baurechtliche Regelungen verfügen. Diese unterschiedlichen Regelungen beeinflussen auch die Bodenrichtwerte der Grundstücke. Ist auf einem Grundstück die Bebauung eines 100-Meter-Hochhaus möglich ist davon auszugehen, dass der Bodenrichtwert höher ist, als bei einem Grundstück, welches lediglich ein 12-Meter-Haus erlaubt. Die Unterschiede in der (möglichen) Bebauung der Grundstücke finden somit Berücksichtigung in der Besteuerung. Lediglich Grundstücke mit gleicher Lage und gleichen baurechtlichen Vorgaben werden auch gleich hoch besteuert. zurück
Bodenrichtwerte zeichnen sich teilweise durch spekulationsbedingte Überhöhungen und Verzerrungen auch bei gleicher Bebauungsdichte und vergleichbarer Lage innerhalb einer Kommune aus. Wie können diese Verzerrungen ausgeglichen werden?
Mögliche Verzerrungen können durch variable Steuermesszahlen, Hebesätze und individuelle Befreiungsmöglichkeiten aufgelöst werden.
Es sollte deutlich getrennt werden zwischen der Bemessungsgrundlage und nachgelagerten Steuermesszahlen, Hebesätzen sowie Befreiungsmöglichkeiten. Vorstellbar sind unterschiedliche Steuermesszahlen für Wohnen, Gewerbe, gemeinnützige Nutzungen wie bspw. gemeinnütziger Wohnungsbau, oder ein zoniertes Hebesatzrecht, so dass nicht mehr ein- und derselbe Hebesatz flächendeckend in einer Gemeinde gilt, sondern die Gemeinde bei Bedarf für bestimmte Gebiete (Zonen) einen höheren oder tieferen Hebesatz festlegen kann. Schließlich sollte es (wie gegenwärtig bereits praktiziert) für bestimmte Nutzungen auch Befreiungsmöglichkeiten geben. zurück
