Fragen & Antworten

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  • 1. Wenn die Gebäudebesteuerung wegfällt, fällt dann für die Kommunen nicht auch ein großer Teil der Einnahmen aus der Grundsteuer weg?

    Die Art der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer hat zwar Einfluss auf die individuelle Grundsteuerlast, hat aber nichts mit den aus der Grundsteuer insgesamt erzielten Einnahmen zu tun. Diesbezüglich massgeblich sind die Steuermesszahl und der kommunale Hebesatz. Daher müssen sich auch Gemeinden mit vergleichsweise geringen Bodenwerten nicht sorgen. Außerdem entfällt nach Umstellung auf eine Bodensteuer logischerweise, eben weil die Gebäude unberücksichtigt bleiben, die Möglichkeit des Grundsteuererlasses wegen wesentlicher Ertragsminderung (§ 33 Grundsteuergesetz) – ein wichtiger Aspekt für Gemeinden mit hohem Gebäudeleerstand.

  • 2. Setzt eine Grundsteuer ohne Gebäudekomponente nicht die Hauseigentümer zu sehr unter Druck?

    Es ist regelmäßig ein Ärgernis, wenn hochwertige Grundstücke z.B. aus spekulativen Gründen gar nicht oder nur geringfügig genutzt werden, wenn die (energetische) Sanierung und Instandhaltung von Gebäuden insbesondere in guten Lagen unterbleibt etc. Soweit die Grundsteuer die Gebäude belastet, verstärkt sie diese Fehlentwicklungen – sie belastet die Inwertsetzung in ähnlicher Weise wie höhere Zinsen. Durch diese und ähnliche Unterlassungen wird die Gemeinschaft geschädigt: Heruntergekommene Gebäude lösen den Wertverfall ganzer Quartiere aus, blockierte Grundstücke in den Innenbereichen drängen willige Nutzer in periphere Standorte ab. Eine bodenwertbezogene Steuer übt einen – sanften – Druck auf die Grundstückseigentümer aus, ihre Immobilie im Rahmen der planerischen Vorgaben zu nutzen, gut instand zu halten, zu modernisieren oder auch energetisch zu sanieren. Auch bei Unternutzung haben sie dieselbe Steuer wie bei bestmöglicher Nutzung zu bezahlen. Bei unterlassener Instandhaltung haben sie dieselbe Steuer zu entrichten wie der Eigentümer einer sanierten und renovierten Immobilie, können diese aber nicht so leicht verdienen. Eine bodenwertbezogene Steuer verteuert also – sanft – jene Handlungen bzw. Unterlassungen der Grundstückseigentümer, die letztlich die Gemeinschaft schädigen. Damit fördert sie Investitionen in Gebäude, mit allen damit verbundenen positiven Effekten auf die Bauwirtschaft, ohne die staatlichen Haushalte zusätzlich zu belasten.

  • 3. Ist eine Grundsteuer ohne Gebäudekomponente nicht ungerecht, weil der Eigentümer einer Villa ebenso wie der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dann genauso viel bezahlt wie der Eigentümer eines einfachen Eigenheims (gleichwertiges Grundstück vorausgesetzt)?

    Eine bodenwertbezogene Grundsteuer lässt die Leistungen und Anstrengungen der Grundstückseigentümer unangetastet. Dazu gehören das aufstehende Haus, die Gartenanlage etc. Sie schöpft jedoch einen Teil des Nutzens ab, in dessen Genuss der Grundstückseigentümer aufgrund von Leistungen der Gemeinschaft kommt. Dazu zählt z.B. die Anlage der öffentlichen Infrastruktur und die Vornahme der gemeindlichen Planung. Diese Vorteile empfängt nicht nur der Villeneigentümer, sondern in gleicher Weise der Eigentümer eines einfachen Eigenheims, ja sogar der Eigentümer eines unbebauten und vorgehaltenen Grundstücks. Soweit die öffentlichen Anstrengungen den Bodenwert der privaten Eigentümer unabhängig von der konkreten Nutzung erhöhen, ist ein teilweiser Ausgleich auch unabhängig von der konkreten Nutzung gerechtfertigt (Äquivalenzprinzip). Ob ein Vermögen in Form eines aufstehenden Hauses besteuert werden soll, kann man diskutieren. Dies sollte aber wenn, dann anderen Steuerarten vorbehalten bleiben (bspw. Erbschaftsteuer, Vermögensteuer); speziell hierzu siehe die Antwort auf Frage Nr. 23.

  • 4. Ist nicht eine höhere Grundsteuer für ein größeres Haus mit Platz für mehr Personen gerechter als für ein kleines Haus mit Platz für weniger Personen?

    Die Infrastruktureinrichtungen, die zur Versorgung von Siedlungsgebieten vorgehalten werden müssen, orientieren sich an der durch den Bauleitplan vorgegebenen, möglichen Auslastung. Die Kosten für Straßen, Rohre, Kanäle und Leitungen ändern sich nicht dadurch, dass ein Grundstück geringer genutzt wird als dies in der Planung der Gemeinde vorgesehen ist. Diese Infrastruktur erhöht jedoch den Wert der Grundstücke; die Beteiligung der Eigentümer an den Kosten über eine bodenwertbezogene Grundsteuer ist daher sachgerecht. Wenn durch eine intensivere Nutzung eines Grundstücks mehr Strom, Wasser etc. in Anspruch genommen wird, sollte dieser Mehrverbrauch durch kostendeckende Gebühren abgegolten werden, was auch vielerorts bereits geschieht. Das Gebührenrecht bietet den Kommunen jedenfalls den notwendigen Spielraum.

  • 5. Ist es nicht ungerecht und unzumutbar, wenn der sprichwörtlichen Großmutter mit ihrer spärlichen Rente das freistehende Einfamilienhaus über die Steuer madig gemacht wird, nachdem man dieses siedlungspolitische Leitbild jahrzehntelang propagiert hat?

    Dies ist eine Frage, die sich grundsätzlich bei jeder Form der Grundsteuer stellt, unabhängig davon wie die Steuer im Einzelnen ausgestaltet ist. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass sich bei einer aufkommensneutralen Strukturreform der Grundsteuer, wie sie auch von der Finanzministerkonferenz angestrebt wird, die Be- und Entlastungsverschiebungen für das durchschnittliche Einfamilienhaus an durchschnittlicher Lage in engen Grenzen halten werden. Bei einer Bodensteuer bekämen Eigentümer und Nutzer sehr großer Grundstücke mit geringer wirtschaftlicher Ausnutzung, noch dazu in teuren Lagen, die größten Mehrbelastungen zu spüren. Es würde also tendenziell gerade nicht Gering- oder Durchschnittsverdiener bzw. nicht die wirtschaftlich wenig Leistungsfähigen treffen. Wenige Sonder- bzw. Härtefälle sind sicher nicht auszuschließen, können aber letztlich nicht maßgeblich für die generelle Ausgestaltung einer Steuer sein; zumal sich auch für solche Ausnahmefälle Lösungen finden ließen (mittels eng umgrenzter sozialer Härtefallregelung bei selbst genutztem Wohneigentum). Schließlich könnte der Gesetzgeber auch noch Übergangsregelungen vorsehen, so dass stärker betroffenen Eigentümern und Nutzern ausreichend Zeit für Anpassungen bliebe.

  • 6. Kann eine bodenwertbezogene Grundsteuer nicht einfach wie bisher auf die Mieter überwälzt werden?

    Klar, solange dies mietrechtlich möglich ist, kann auch eine bodenwertbezogene Grundsteuer auf die Mieter überwälzt werden. Das Mietrecht aber einmal außer Betracht gezogen, geschieht je nach Ausgestaltung der Grundsteuer, gesamtwirtschaftlich betrachtet, Folgendes: Der Gebäudeeigentümer als Vermieter hat eine bestimmte Renditeforderung, die durch eine gebäudebezogene Grundsteuer geschmälert wird. In Konsequenz kann er Sanierung, Renovierung oder Aufstockung reduzieren bzw. unterlassen. Verhält sich die Masse der Gebäudeeigentümer entsprechend, werden die Gebäudeflächen solange verknappt, bis die alten Renditeforderungen – trotz Gebäudesteuer – wieder erreicht sind. Aufgrund der erhöhten Knappheit zahlt der Mieter eine höhere Miete und trägt langfristig selbst dann die gebäudebezogene Grundsteuer, falls das Recht etwas anderes sagen würde. Eine weitere unerwünschte Folge ist gesamtwirtschaftlich die Reduktion an Wohnraum. Die Überwälzung einer Steuer ist immer dann gut möglich, wenn der Steuerzahler der Steuer ausweichen kann (Ökonomen sprechen hier von einem elastischen Angebot). Weil der Gebäudeeigentümer auf die Besteuerung reagieren kann, befindet er sich in einer relativ starken Position. Eine Grundsteuer heutiger Prägung mit einem starken Gebäudewertanteil ist daher – mit oder ohne einer entsprechenden mietrechtlichen Regelung – vergleichsweise leicht auf Mieter abwälzbar. (Das Mietrecht geht also in diesem Punkt gewissermaßen konform mit den gesamtwirtschaftlichen Gesetzmäßigkeiten.) Hingegen trifft eine bodenwertbezogene Steuer den Eigentümer des Grundstücks unabhängig davon, wie er sich verhält. Zwar kann de jure auch eine bodenwertbezogene Grundsteuer auf die Mieter überwälzt werden. Aber der Eigentümer kann der Steuer nicht ausweichen, weder Gebäudeinvestitionen noch Desinvestitionen würden sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirken, und das Bodenangebot ist zumindest kurzfristig weitgehend unelastisch. Das mithilfe einer Bodensteuer – siehe oben – mittelbar steigende Wohnraumangebot führt unter dem Strich, je nach örtlicher Wohnungsmarktsituation, zu sinkenden oder – kaum weniger wichtig – weniger stark ansteigenden Mieten. Dies gilt auch dann, wenn die rechtliche Möglichkeit, die Grundsteuer an die Mieter weiterzugeben, weiter bestehen bliebe.

  • 7. Wird Bauland durch eine bodenwertbezogene Grundsteuer nicht teurer?

    Im Gegenteil! Der Bodenwert ergibt sich im Wesentlichen aus den zukünftigen Erträgen, die mit einem Grundstück zu erzielen sind. Eine bodenwertbezogene Grundsteuer schöpft einen Teil dieser Erträge ab. Gleichzeitig übt die Steuer einen sanften Druck auf ihr Grundstück nicht effizient nutzende Eigentümer aus, dieses auf den Markt zu bringen – mit der Folge eines steigenden Angebotes. Beides zusammen genommen bedeutet, dass sich eine bodenwertbezogene Grundsteuer dämpfend auf die Bodenwerte auswirkt – anders als eine Grundsteuer mit Gebäudebezug. Wissenschaftliche Forschungen über entsprechende, in anderen Staaten teils seit Jahrzehnten existente Bodensteuern weisen die preisdämpfende Wirkung auch empirisch nach.

  • 8. Wird nicht die naturnahe Nutzung innerörtlicher Flächen durch eine bodenwertbezogene Steuer verhindert?

    Grundsätzlich kann eine bodenwertbezogene Steuer nur die Befolgung der Bauleitplanung und sonstiger kommunaler Vorgaben zur Flächennutzung unterstützen; sie kann die Bauleitplanung etc. aber nicht ersetzen. Wenn die naturnahe Nutzung einer innerstädtischen Fläche gewünscht wird, ist dies zunächst Sache der Planung. Erfolgt eine entsprechende Festsetzung in einem Bebauungsplan, bspw. als Grünfläche, sinkt in der Regel der Bodenwert und damit die Steuerbelastung. Auch Baulasten und Grunddienstbarkeiten wirken sich entsprechend aus und können gezielt für Naturschutzzwecke eingesetzt werden. Öffentliche Grünflächen, Naturschutzflächen, öffentlich zugängliche Park- und Gartenanlagen etc. sind schon heute von der Grundsteuer befreit oder sie wird den jeweiligen Eigentümern erlassen. Mithilfe einer Baumschutzsatzung kann der Erhalt von Bäumen bestimmter Arten und Größen verfügt werden; kommunale Satzungen mit anderen Erhaltungszielen sind möglich. Innerörtlich gelegene, landwirtschaftlich genutzte Freiflächen ohne Baurecht (so genannte Außenbereiche im Innenbereich), die oft aus Gründen des Naturschutzes, aus lokalklimatischen Gründen und/oder für die Naherholung auch unbebaut bleiben sollen, unterliegen gar nicht der Grundsteuer B, sondern der deutlich niedrigeren Grundsteuer A.

  • 9. Stimuliert eine bodenwertbezogene Grundsteuer nicht die Versiegelung von Flächen?

    Eine bodenwertbezogene Steuer bewirkt zunächst eine auch baulich effizientere Flächennutzung gemäß den Vorgaben (Möglichkeiten und Schranken) der kommunalen Planung. Es ist wahrscheinlich, dass sich damit einhergehend auch der Grad der Versiegelung von Flächen erhöht. Grundsätzlich können nicht alle siedlungspolitischen Ziele gleichzeitig mit einem einzigen Instrument erreicht werden. Dies gilt erst recht im Falle von partiellen Zielkonflikten. Um die Effizienz der Flächennutzung zu erhöhen und gleichzeitig die Versiegelung zu minimieren, bietet sich der komplementäre Einsatz anderer Abgaben an, wie z.B. einer vielerorts bereits eingeführten, versiegelungsabhängigen Abwassergebühr. Siehe auch die Antwort auf Frage 8.

  • 10. Kann eine bodenwertbezogene Grundsteuer die Zersiedelung verhindern?

    Eine bodenwertbezogene Steuer stimuliert eine effizientere Nutzung der Siedlungsgebiete und unterstützt die Realisierung der gemeindlichen (städtebaulichen) Planung. Das Flächenangebot in den Innenbereichen nimmt zu, die vorrangig gewünschte Entwicklung der Innen- vor den Außenflächen wird so unterstützt. In der Folge werden die Kommunen weniger unter Druck gesetzt, (unnötiges) Bauland auszuweisen. Dies belegen wissenschaftliche Forschungen über entsprechende, in anderen Staaten teils seit Jahrzehnten existente Bodensteuern. In der Peripherie einer Gemeinde, also bei geringeren Bodenwerten und entsprechend niedrigerer grundsteuerlicher Belastung, ist die Wirkung einer reinen Bodenwertsteuer allerdings geringer. Eine bodenwertbezogene Bemessungsgrundlage könnte freilich mit einer flächenbezogenen Bemessungsgrundlage kombiniert werden, um auch in den peripheren Lagen mit geringerem Bodenpreisniveau entsprechenden – sanften – Druck zu erzeugen. Alternativ kann über eine Ergänzung der Steuer durch ein sog. „zoniertes Satzungsrecht“ eine erhöhte Besteuerung bestimmter Zonen und damit eine zielgenauere Steuerung erreicht werden. Denkbar ist zudem der komplementäre Einsatz weiterer Instrumente; so wird beispielsweise ein erhöhter Grunderwerbsteuersatz für Grundstückserwerbe in Neubaugebieten am Siedlungsrand diskutiert. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die gemeindliche Bauleitplanung, gestützt auf die Regionalplanung, bestimmen muss, wo und in welcher Art Grundstücke genutzt werden können. Der Grundsteuer kommt die Aufgabe zu, die Planung zu unterstützen und nicht – wie heute die Regel – zu konterkarieren.

  • 11. Kann eine aufkommensneutrale Grundsteuerreform die erhofften Lenkungswirkungen überhaupt erreichen?

    Jede Strukturreform der Grundsteuer führt zu Belastungsverschiebungen und hat Lenkungswirkungen. Wie stark diese ausfallen, ergibt sich v.a. aus der Höhe des Steuersatzes. Um die Akzeptanz der Strukturreform als solcher zu erhöhen, sollten die Belastungsverschiebungen zunächst begrenzt werden und sich in einem moderaten Rahmen bewegen. Deswegen empfiehlt sich die Orientierung an der Aufkommensneutralität, wie sie auch von der Länderfinanzministerkonferenz vertreten wird. Allerdings soll der konkrete Steuersatz weiterhin mittels Hebesatz durch die Kommunen autonom festgelegt werden können, so dass jeder Kommune auch individuelle Anpassungen offen stehen. Wissenschaftliche Forschungen über die in anderen Staaten teils seit Jahrzehnten existente Bodensteuer zeigen, dass mit einer solchen Steuer unerwünschte Marktverzerrungen und Lenkungswirkungen zurück genommen werden und die Erreichung der erhofften Lenkungswirkungen unterstützt.

  • 12. Ist ein bebautes Grundstück nicht viel einfacher „als Ganzes“ zu bewerten als der Grund und Boden separat?

    Die Bewertung von Immobilien ist ein schwieriges Unterfangen, zumal es sich stets um „Unikate“ handelt. Dies gilt erst recht im steuerlichen Massenverfahren. Auch bei einer Bewertung von Grundstücken „als Ganzes“ wird stets der Bodenwert zunächst für sich betrachtet und bewertet. Die Gebäudebewertung ist stets ein Zusatzaufwand, und im Vergleich zur Bodenbewertung der deutlich aufwändigere Teil. Allein schon die Forderung nach einer wohnwertabhängigen Gebäudeflächenermittlung ist im Rahmen der typisierenden steuerlichen Massenbewertung kaum lösbar: Wie sollen Dachschrägen, versetzte Geschosse, gefangene Räume etc. zugleich sachgerecht und ohne großen Aufwand bemessen werden? Man wird nicht ohne pauschale Annahmen auskommen, die jedoch ihrerseits, gerade wenn es um das Gebäude geht, streitanfällig sind. Die hohen Kosten, die eine Bewertung der gesamten Immobilie (Grundstück plus aufstehendes Gebäude) erzeugt, sind somit zum allergrößten Teil auf die Gebäudebewertung zurückzuführen. Die Werte des Grund und Bodens lassen sich demgegenüber sehr einfach aus den Bodenrichtwerten ableiten (ggfs. mit geringfügigen Anpassungen). Hier sind auch pauschale Annahmen viel eher vertretbar. Die Eignung der Bodenrichtwerte als steuerliche Bemessungsgrundlage und die damit einher gehende Pauschalisierung und Typisierung ist unbestritten und vom Gesetzgeber auch so angelegt (vgl. § 196 Baugesetzbuch). Einzig notwendig sind eine hohe Qualität der Arbeit der Gutachterausschüsse und einheitliche Verfahren in sämtlichen Bundesländern, was derzeit noch nicht gewährleistet ist. Allerdings lassen sich die bestehenden Vollzugs- und Bewertungslücken mit überschaubarem Aufwand schließen.

  • 13. Soll oder darf die Grundsteuer Lenkungswirkungen haben?

    Mit jeder Art von Grundsteuer gehen – beginnend mit der Wahl der Bemessungsgrundlage – Lenkungswirkungen einher, teils vom Gesetzgeber gemäß den Anforderungen der Zeit bewusst gewählte, teils wissentlich oder unwissentlich in Kauf genommene. So führt die heute gültige Grundsteuer etwa zur Vernachlässigung von Investitionen in Gebäude (in Kauf genommen) oder fördert durch entsprechend herabgesetzte Steuermesszahlen das Wohnen in Ein- und Zweifamilienhäusern (bewusst gewählt). Lenkungswirkungen bzw. bewusst gewählte Lenkungsziele sind neben Fiskalzielen rechtlich zulässig. Fest steht auch: Eine hauptsächlich als Gebäudesteuer ausgestaltete Grundsteuer führt zu Verzerrungen am Markt und arbeitet gegen die kommunale Planung (bestraft die Verwirklichung bspw. der Bauleitplanung), eine reine Bodensteuer hingegen beseitigt Verzerrungen am Markt und arbeitet für die kommunale Planung (befördert die Verwirklichung der Bauleitplanung). Die Bodensteuer nimmt Verzerrungen zurück, die heutzutage durch die Besteuerung des Gebäudes entstehen. Solche fragwürdigen Lenkungswirkungen müssen ins Bewusstsein gerückt und transparent gemacht werden. Das „Schöne“ an einer Grundsteuer auf Basis einer unverbundenen Bemessungsgrundlage ist also, dass sie – anders als bei verbundener Bemessungsgrundlage – andere Instrumente (v.a. die Bauleitplanung) sinnvoll ergänzt und ihnen nicht entgegenwirkt.

  • 14. Würde die Einführung einer separaten Grundsteuer oder eines separaten Grundsteuerhebesatzes für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke als Anreiz zur Bebauung von Baulücken nicht völlig ausreichen und wäre das nicht zielführender?

    Eine Sondersteuer auf Baulücken und Brachen würde im Vergleich zu einer allgemeinen Bodensteuer den Prüf- und Verwaltungsaufwand deutlich erhöhen und wäre streitbefangen. Außerdem würden damit nur reine Baulücken etc. erfasst. Für teilbebaute Grundstücke mit Ausnutzungsreserven sowie Grundstücke mit leer stehenden oder untergenutzten Gebäude gäbe es weiterhin keinerlei fiskalischen (Wieder-)Nutzungsanreiz. Entsprechendes gälte für einen separaten Hebesatz. Zusätzlich unterläge dieser dem interkommunalen Wettbewerb. Damit bestünde die Gefahr, dass nur wenige Gemeinden dieses Instrument überhaupt einsetzen (Stichwort: Wettbewerb „nach unten“).

  • 15. Wie gelangt man zu den Bodenwerten?

    Die Bodenwerte können über die von den Gutachterausschüssen ohnehin festgestellten Bodenrichtwerte gut erfasst werden. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes ermittelt wird. Selbstverständlich sind Bodenrichtwerte nicht immer mit den individuellen Verkehrswerten der jeweiligen Grundstücke identisch. Das ist aber unproblematisch: Steuerrecht ist Massenfallrecht. Gewisse Unschärfen durch Typisierungen sind unvermeidbar und können in Kauf genommen werden. (Siehe auch die Antwort auf Frage Nr. 12.)

  • 16. Gehören Boden und Gebäude nicht untrennbar zusammen?

    Im Rechtsverkehr werden Grundstücke und Aufbauten (als wesentliche Grundstücksbestandteile) als Einheit gesehen. Immobilien werden i.d.R. auch als Einheit gehandelt und auch so bewertet. Die sachgerechte Trennung von Boden- und Gebäudeanteil war bislang kein vorrangiges Ziel der standardisierten Bewertungsverfahren (auch nicht des Ertragswertverfahrens, obwohl dieses eine getrennte Behandlung vorsieht). Somit hat sich leider die verbundene Bemessungsgrundlage in den Köpfen festgesetzt. Das muss aber nicht so sein: Bei dem sich in jüngster Zeit wieder steigender Beliebtheit erfreuenden Erbbaurecht wird klar unterschieden zwischen Boden und Gebäude; entsprechend gibt es einen Erbbaurechtgeber (Bodeneigentümer) und Erbbaurechtnehmer (Hauseigentümer). Die aufgrund eines Erbbaurechtvertrages gebildeten, voneinander getrennten Boden- und Erbbaugrundstücke werden im Grundbuch getrennt geführt und können unabhängig voneinander verkauft und belastet werden.

  • 17. Dürfen wir unter Würdigung der Rechtstradition bei der Grundsteuer einfach auf die Besteuerung des Gebäudes verzichten?

    Neue gesellschaftliche Herausforderungen und neue Daueraufgaben verlangen nach neuen gesetzgeberischen Antworten. Ein Festhalten an der alten Rechtstradition der Grundsteuer als einer Steuer auf Boden und Gebäude ist nicht mehr zeitgemäß. Das Bundesverfassungsgericht betont regelmäßig den weiten Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers. Die obersten Gerichte haben in der Vergangenheit zu Recht den Einheitswert kritisiert und eine am Verkehrswert orientierte Bewertung gefordert (zur Frage des Verkehrswertes siehe auch die Antwort auf Frage Nr. 20). Das heißt aber keineswegs, dass der Gesetzgeber bei der Grundsteuer an einer verbundenen Bemessungsgrundlage festhalten muss und bedeutet in Folge, dass eine rein bodenbasierte Grundsteuer (unverbundene Bemessungsgrundlage) verfassungsgemäß begründet und ausgestaltet werden kann. Das Grundgesetz schreibt weder die Erhebung bestimmter Steuern noch gar bestimmte Bemessungsgrundlagen vor. Der allgemeine Gleichheitssatz (Art. 3 GG) und die daraus abgeleiteten, steuerrechtlichen Verfassungsmaßstäbe Realitätsgerechtigkeit, Folgerichtigkeit und Leistungsfähigkeit (Leistungskraft) ließen sich mit der Bodensteuer tadellos einhalten.

  • 18. Was spricht aus Sicht der Kommunalfinanzen für eine rein bodenbasierte Grundsteuer?

    Obwohl es sich bei der Grundsteuer um eine Objektsteuer handelt, soll sie sich auch an der Leistungsfähigkeit orientieren. Diese steigt, wenn der Grundstückseigentümer Leistungen der Kommune erhält (wie v.a. Schaffung von Baurecht und entsprechend möglicher Ausnutzbarkeit, Bereitstellung öffentlicher Infrastruktur und öffentlicher Dienste). Ein Grundstückseigentümer empfängt die Vorteile unabhängig davon, ob und in welcher Weise ein Grundstück überbaut wird. Die Nutzenvorteile der kommunalen Leistungen spiegeln sich daher nur im Bodenwert wider, nicht hingegen im Gebäudewert. Daher kann sich die rechtsdogmatisch überwiegend herangezogene Begründung der Grundsteuer mit dem Äquivalenzprinzip nur auf den Bodenwert beziehen. Nach dem Äquivalenzprinzip soll durch die Steuer eben ein Ausgleich für die Vorteile erfolgen, die der Grundstückseigentümer durch Leistungen der Kommune erhält (im Sinne eines „Grundtarifs“). Bebaut er sein Grundstück, so ist dies umgekehrt seine Leistung und nicht die der Kommune, so dass eine Besteuerung des Gebäudeanteils auf Grundlage des Äquivalenzprinzips nicht gerechtfertigt ist. Kommunale Leistungen bzw. Leistungsanteile, die von der Intensität der Gebäudenutzung (Anzahl Haushalte, Bewohner, Arbeitsplätze etc.) abhängen, werden zweckmäßigerweise über Gebühren in Rechnung gestellt („Verbrauchstarife“).

  • 19. Was soll sich bei der Grundsteuer A (der Grundsteuer auf agrarisch genutzte Flächen) ändern?

    Die Grundsteuer A ist nicht Gegenstand des „Aufrufs für eine zeitgemäße Reform der Grundsteuer“. Es ist jedoch unbestritten, dass auch die Grundsteuer A reformbedürftig ist.

  • 20. Konterkariert die Herausnahme des Gebäudes aus der Bemessungsgrundlage nicht die Idee, die Grundsteuer am Verkehrswert eines Grundstücks zu orientieren? Schließlich fiele ja ein wesentlicher Wertbestandteil sozusagen unter den Tisch!

    In Deutschland bestehen massive Unterschiede im Immobilienpreisniveau: In Köthen (Sachsen-Anhalt) bspw. wurde für eine Eigentumswohnung pro Quadratmeter im Durchschnitt 660 Euro bezahlt, in München 3.580 Euro und in Hamburg bis zu 7.280 Euro (Spitzenwerte, siehe Spiegel-Online vom 2. Mai 2011). Allerdings sind diese massiven Differenzen nicht primär auf Unterschiede bei den Gebäudewerten zurückzuführen. Sie ergeben sich vielmehr aus unterschiedlichen Bodenwerten. Das aufstehende Gebäude ist nämlich letztlich „nur“ ein Konglomerat aus Mörtel, Stahl, Holz und Steinen. Diese Materialien (wie auch die Arbeitsleistung, die diese zusammenfügt) sind grundsätzlich reproduzierbar und austauschbar. Die allgemeinen Preisunterschiede zwischen Köthen und München (z.B. beim Einkauf in einem Baumarkt) können den Unterschied im Immobilienpreisniveau (München: das 5,5-fache von Köthen) nicht erklären. Das Baumaterial und die notwendige Arbeitskraft könnte auch in München grundsätzlich aus anderen Orten beschafft und die notwendigen Gebäude errichtet werden. Entwicklung und Niveau der Verkehrswerte haben daher wenig mit dem Gebäude zu tun, sondern sind letztlich auf die Knappheit von Grund und Boden zurückzuführen. Zwar ist es richtig, dass wertvolle Gebäude zumeist auf wertvolleren Grundstücken errichtet werden und umgekehrt. Der Grundstückswert hängt aber von der Ertragsfähigkeit des Bodens, der sog. „Bodenrente“, ab. Sie resultiert im Wesentlichen aus der Lage des Grundstücks, der möglichen Intensität (Höhe, Dichte) seiner Bebauung und seiner Nutzungsart (Wohnen, Mischnutzung, gewerbliche Nutzung etc.). Wo die potentiellen Grundstückserträge relativ hoch sind, können diese Erträge nur mit entsprechend aufwändiger und intensiver Bebauung realisiert werden (soweit dies die Planung zulässt). Sieht die Planung in der Mitte einer Großstadt die Bebaubarkeit mit einem Hochhaus vor, würde ein Bauherr auf einen Großteil der möglichen Erträge verzichten, wenn er beispielsweise nur ein zweigeschossiges Haus baut. Auch daher ist die Einbeziehung der (tatsächlichen) Bebauung in die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer überflüssig, die Bodenwerte reichen aus. Dies umso mehr, als dass die Grundsteuer mit ihren geringen Steuersätzen ohnehin nur einen äußerst geringen Teil des potentiellen Grundstücksertrages besteuert (die Grundsteuer liegt überschlägig berechnet im Durchschnitt im einstelligen Promillebereich des Verkehrswertes einer Immobilie). Mit anderen Worten: Die aufwändige Erfassung von Gebäude(verkehrs)werten ist schon rein praktisch betrachtet unnötig. Als Bemessungsgrundlage für eine verkehrswertorientierte Besteuerung im Rahmen der „Grundsteuer“ (Name!) werden die Gebäudewerte nicht gebraucht.

  • 21. Kann die kommunale Planung nicht besser durch ordnungsrechtliche Maßnahmen wie bspw. Baugebote, Enteignungen oder Leerstandsabgaben verwirklicht werden?

    Die genannten ordnungsrechtlichen Maßnahmen stehen den Kommunen grundsätzlich schon heute zur Verfügung, spielen aber in der Praxis kaum eine Rolle und werden wohl auch künftig nicht an Bedeutung gewinnen. Sie taugen auch nicht für eine breite Anwendung, sondern sind für Ausnahmefälle gedacht, und sie sind streitanfällig.

  • 22. Können Investitionen nicht besser durch Subventionen wie bspw. Zuschüsse und Kreditverbilligungen der KfW-Bank befördert werden?

    Die staatliche finanzielle Förderung ist natürlich hilfreich und wichtig, keine Frage. Sie hat aber auch ihre Grenzen. Die Anzahl von mit KfW-Mitteln geförderten Wohneinheiten (Bestandsbauten) lag in den letzten drei Jahren (2012 bis 2014) bei durchschnittlich rd. 250.000 pro Jahr. Dafür stellte der Bund Haushaltsmittel für Zuschüsse und Zinsvergünstigen von um die 700.000 bis 800.000 Mio. Euro pro Jahr zur Verfügung (im Durchschnitt also gerade mal 3.000 Euro pro Wohneinheit). Das Zusagevolumen, also Kreditvolumen inkl. Förderung, summierte sich auf rd. 4 Mrd. Euro pro Jahr (16.000 Euro pro WE). Ein Vergleich der Anzahl geförderter Wohneinheiten mit dem Gesamtwohnungsbestand in Deutschland (41 Mio. WE) zeigt, dass es auf dem zitierten Förderniveau rd. 160 Jahre bräuchte, um jede Wohneinheit nur wenigstens einmal „anzufassen“. (Wobei unter den 250.000 Fällen und bei 16.000 Euro pro Fall, zzgl. Eigenkapital vielleicht 20.000 Euro, natürlich viele Teilsanierungen, also im Grunde genommen „unfertige“ Sanierungen enthalten sind.) Damit dürfte klar sein, dass die staatliche Förderung nur eines von vielen Anreizmitteln sein kann und dass weitere, vor allem breitenwirksamere Anreize für Investitionen benötigt werden. Im Übrigen stiege die jährliche Grundsteuerlast nach Sanierung – bei einer künftigen Orientierung der Grundsteuer an Gebäudewerten, wir bleiben bei der o.g. Durchschnittsförderung – aufgrund der getätigten Investition und der daraus sich ergebenden Wertsteigerung um immerhin 20 Euro (= 0,1% von 20.000 Euro Gesamtinvestitionssumme; die durchschnittliche Grundsteuerlast beträgt grob in etwa 0,1% vom Gesamtgrundstückswert). Bei umfassenderen Investitionen können daraus schnell 100 Euro Zusatzbelastung und mehr werden (jährlich wiederkehrend!). Eine als Bodensteuer ausgestaltete Grundsteuer bliebe hier gänzlich unverändert und erzeugt, kostenfrei für den Staat, einen eigenen Druck auf Modernisierung und Instandhaltung.

  • 23. Sollten nicht Eigentümer wertvollerer Häuser stärker zur Gemeindefinanzierung herangezogen werden als andere?

    Wertunterschiede zwischen Grundstücken und Werterhöhungen im Laufe der Zeit sind in der Regel vorrangig dem Anteil Bodenwert, weniger dem Anteil Gebäudewert zuzurechnen. Somit führt insbesondere die ausschließliche Berücksichtigung der Bodenwerte als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer zu einem höheren Maß an sozialer Gerechtigkeit (zumal die Bodenwerte ganz wesentlich nicht von den Eigentümern, sondern von der Gemeinde „geschaffen“ werden; diese Bodenwerte zu besteuern lässt sich viel leichter rechtfertigen als eine Besteuerung privater Investitionen). Außerdem dürfte eine starke Korrelation bestehen zwischen wertvolleren Häusern und hohen Bodenwerten: Lagewerte bestimmen die Mieten und damit die Ertragswerte (und die Ausstattungsstandards und -erwartungen) wesentlich mit, und auch bei selbst genutztem Eigentum dürfte diese Korrelation in der Regel bestehen („teure“ Villa in bevorzugter Lage). Und schließlich dürften wertvollere Häuser wohl grundsätzlich eher ein Fall für eine Vermögensteuer sein, sofern man eine solche politisch anstrebt. Deutlich wird hier: Grundsteuer- und Vermögensteuerüberlegungen sollten nicht vermischt werden! Denn Grundstücke sind zwar Vermögen, aber die Grundsteuer ist weder eine Vermögensteuer noch ein für sie tauglicher Ersatz; dafür fällt sie viel zu niedrig aus und ist als Realsteuer auch nicht als eine solche gedacht (anders als eine Vermögensteuer kennt die Grundsteuer beispielsweise weder personenbedingte Freibeträge noch Abzugsmöglichkeiten). Siehe auch die Antwort auf Frage Nr. 3.

  • 24. Welche Erfahrungen machen andere Staaten mit der Bodensteuer?

    Eine ganze Reihe von Staaten kennt die Grundsteuer als Bodensteuer, so etwa Dänemark, Hongkong, Litauen, Estland sowie Teile der USA, von Australien und Neuseeland. Trotz teils vorhandener Schwächen bei den realisierten Regelungen ziehen die betreffenden Volkswirtschaften bzw. die dortigen Kommunen aus der Bodensteuer einen erheblichen Nutzen, und die internationale Wettbewerbsfähigkeit der genannten Staaten erklärt sich zu einem guten Teil ebenfalls daraus (reduzierte Kapitalbindung im Boden, meist niedrigere Steuern auf Kapital und Arbeit, dadurch verbesserte Bodenallokation und angeregte Investitionstätigkeit etc.).



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