FAQs: Grundstücksbewertung und Bemessungsgrundlage

Ist ein bebautes Grundstück nicht viel einfacher „als Ganzes“ zu bewerten als der Grund und Boden separat?

Bei der Bewertung von Grundstücken wird stets separat der Bodenwert bewertet. Bei der reinen Bodensteuer ist die Gebäudebewertung obsolet.

Die Bewertung von Immobilien ist ein schwieriges Unterfangen, zumal es sich stets um „Unikate“ handelt. Dies gilt erst recht im steuerlichen Massenverfahren. Auch bei einer Bewertung von Grundstücken „als Ganzes“ wird stets der Bodenwert für sich betrachtet und bewertet. Die Gebäudebewertung ist also immer ein Zusatzaufwand, und im Vergleich zur Bodenbewertung der deutlich aufwändigere Teil. Allein schon die Forderung nach einer wohnwertabhängigen Gebäudeflächenermittlung ist im Rahmen der typisierenden steuerlichen Massenbewertung kaum lösbar: Wie sollen Dachschrägen, versetzte Geschosse, gefangene Räume etc. zugleich sachgerecht und ohne großen Aufwand bemessen werden? Man wird nicht ohne pauschale Annahmen auskommen, die jedoch streitanfällig sind. Die hohen Kosten, die eine Bewertung der gesamten Immobilie (Grundstück plus aufstehendes Gebäude) erzeugt, sind somit zum allergrößten Teil auf die Gebäudebewertung zurückzuführen. Die Werte des Grund und Bodens lassen sich demgegenüber sehr einfach aus den Bodenrichtwerten ableiten (ggfs. mit geringfügigen Anpassungen). Hier sind auch pauschale Annahmen viel eher vertretbar. Die Eignung der Bodenrichtwerte als steuerliche Bemessungsgrundlage und die damit einhergehende Pauschalisierung und Typisierung ist unbestritten und vom Gesetzgeber auch so angelegt (vgl. § 196 Baugesetzbuch). Einzig notwendig sind eine hohe Qualität der Arbeit der Gutachterausschüsse und einheitliche Verfahren in sämtlichen Bundesländern, was derzeit noch nicht gewährleistet ist. Allerdings lassen sich die bestehenden Vollzugs- und Bewertungslücken mit überschaubarem Aufwand schließen. zurück


Gehören Boden und Gebäude nicht untrennbar zusammen?

Im Rechtsverkehr werden Grundstücke und Aufbauten (als wesentliche Grundstücksbestandteile) in der Regel als Einheit gesehen. Das muss aber nicht so sein. Die physisch verbundenen Bestandteile Boden und Gebäude können (steuer)rechtlich problemlos unterschieden werden. Bei dem sich in jüngster Zeit wieder steigender Beliebtheit erfreuenden Erbbaurecht bspw. wird klar unterschieden zwischen Boden und Gebäude; entsprechend gibt es einen Erbbaurechtgeber (Bodeneigentümer) und Erbbaurechtnehmer (Hauseigentümer). Die aufgrund eines Erbbaurechtvertrages gebildeten, voneinander getrennten Boden- und Erbbaugrundstücke werden im Grundbuch getrennt geführt und können unabhängig voneinander bewertet, verkauft und belastet werden. Eine reine Bodensteuer wäre eine gänzlich neutrale, lenkungsfreie Steuer, eine reine sog. Fiskalsteuer, und somit eine ideale Steuer. Die zu anderen Zwecken als wesentliche Grundstücksbestandteile betrachteten Aufbauten können (und sollten) zu Grundsteuerzwecken getrost unberücksichtigt bleiben. zurück


Steht der Bodenwert nicht in Interaktion mit dem Wert der darauf stehenden Gebäude?

Der Bodenwert ergibt sich größtenteils aus den Invesitionen und Planungen der öffentlichen Hand, z.B. auch durch die Bauleitplanung. Der Bodenwert eines leeren Grundstücks mit einem Baurecht für Wohngebäude steigt aber nicht, nachdem die Bebauung realisiert wurde. Wohl kann man zwar argumentieren, dass es immer eine gewisse nachbarschaftliche Ausstrahlungswirkung bei den Bodenwerten gibt: z.B. durch den Bau einer Schule oder eines Krankenhauses. Aber letztlich sind es auch hier originär öffentliche Leistungen und Planungen, die zu einer Wertsteigerung führen. Und wenngleich private Nachbarn durch das sprichwörtliche Heckeschneiden in der Gesamtheit möglicherweise für einen gesteigerten Wert des Quartiers sorgen, so kann der individuelle Eigentümer kann in der Regel nichts unternehmen, um den Bodenrichtwert für sein einzelnes Grundstück auf- oder abzuwerten. zurück


Wie gelangt man zu den Bodenwerten?

Die Bodenwerte können über die von den Gutachterausschüssen ohnehin festgestellten Bodenrichtwerte gut erfasst werden. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes ermittelt wird. Selbstverständlich sind Bodenrichtwerte nicht immer mit den individuellen Verkehrswerten der jeweiligen Grundstücke identisch. Das ist aber unproblematisch: Steuerrecht ist Massenfallrecht. Gewisse Unschärfen durch Typisierungen sind unvermeidbar und können in Kauf genommen werden. zurück


Konterkariert die Herausnahme des Gebäudes aus der Bemessungsgrundlage nicht die Idee, die Grundsteuer am Verkehrswert eines Grundstücks zu orientieren? Schließlich fiele ja ein wesentlicher Wertbestandteil sozusagen unter den Tisch!

Die Bemessungsgrundlage soll sich lediglich am Bodenwert orientieren. Dieser ist nicht identisch mit dem Verkehrswert und lässt die Bebauung unbetrachtet. Die Orientierung am Verkehrswert inkl. Gebäude ist praktisch unnötig.

In Deutschland bestehen massive Unterschiede im Immobilienpreisniveau: In Chemnitz kostet eine Eigentumswohnung pro Quadratmeter im Durchschnitt 832 EUR, in Berlin 2.470 EUR und in München 5.500 EUR (SPIEGEL online vom 19. März 2017). Allerdings sind diese massiven Differenzen nicht primär auf Unterschiede bei den Gebäudewerten zurückzuführen. Sie ergeben sich vielmehr aus unterschiedlichen Bodenwerten. Das aufstehende Gebäude ist nämlich letztlich „nur“ ein Konglomerat aus Mörtel, Stahl, Holz und Steinen. Diese Materialien (wie auch die Arbeitsleistung, die diese zusammenfügt) sind grundsätzlich reproduzierbar und austauschbar. Die allgemeinen Preisunterschiede zwischen Chemnitz und München (z.B. beim Einkauf in einem Baumarkt) können den Unterschied im Immobilienpreisniveau (München: das 6,6-fache von Chemnitz) nicht erklären. Das Baumaterial und die notwendige Arbeitskraft könnte auch in München grundsätzlich aus anderen Orten beschafft und die notwendigen Gebäude errichtet werden. Entwicklung und Niveau der Verkehrswerte haben daher wenig mit dem Gebäude zu tun, sondern sind letztlich auf die Knappheit von Grund und Boden zurückzuführen. Zwar ist es richtig, dass wertvolle Gebäude zumeist auf wertvolleren Grundstücken errichtet werden und umgekehrt. Der Grundstückswert hängt aber von der Ertragsfähigkeit des Bodens, der sog. Bodenrente, ab. Sie resultiert im Wesentlichen aus der Lage des Grundstücks, der möglichen Intensität (Höhe, Dichte) seiner Bebauung und seiner Nutzungsart (Wohnen, Mischnutzung, gewerbliche Nutzung etc.). Wo die potentiellen Grundstückserträge relativ hoch sind, können diese Erträge nur mit entsprechend aufwändiger und intensiver Bebauung realisiert werden (soweit dies die Planung zulässt). Sieht die Planung in der Mitte einer Großstadt die Bebaubarkeit mit einem Hochhaus vor, würde ein Bauherr auf einen Großteil der möglichen Erträge verzichten, wenn er beispielsweise nur ein zweigeschossiges Haus baut. Auch daher ist die Einbeziehung der (tatsächlichen) Bebauung in die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer überflüssig, die Bodenwerte reichen aus. Dies umso mehr, als dass die Grundsteuer mit ihren geringen Steuersätzen ohnehin nur einen äußerst geringen Teil des potentiellen Grundstücksertrages besteuert (die Grundsteuer liegt überschlägig berechnet im Durchschnitt im einstelligen Promillebereich des Verkehrswertes einer Immobilie). Mit anderen Worten: Die aufwändige Erfassung von Gebäude(verkehrs)werten steht in keinem angemessenen Verhältnis zum Grundsteuerertrag. Als Bemessungsgrundlage für eine verkehrswertorientierte Besteuerung im Rahmen der „Grundsteuer“ (Name!) werden die Gebäudewerte nicht gebraucht. zurück


Würde eine reine Flächensteuer nicht ausreichen und sogar dem Gleichheitsgrundsatz in besonderer Weise entsprechen?

Nein, eine reine Flächensteuer wäre sogar besonders ungerecht und würde zu starken Marktverzerrungen führen, da sie auf die tatsächliche Ausnutzung des Grundstücks abzielt und den Grundstückswert völlig außer Acht ließe.

Eine reine Flächensteuer würde nur die Größe des Grundstücks sowie die Nutzfläche (Summe der Geschossflächen) besteuern, aber die Bodenwerte, die ganz wesentlich die Grundstückswerte bestimmen, vollkommen ignorieren. Vor allem unbebaute und untergenutzte Grundstücke würden mit einer sehr geringen Grundsteuer belastet. Die Bodensteuer soll aber den Wert des Bodens besteuern, der sich erst durch kommunale Planungen und vor allem durch Investitionen der öffentlichen Hand ergibt – unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Eine reine Flächensteuer wäre zudem äußerst ungerecht, da (innerhalb einer Gemeinde) ein Eigentümer einer Baulücke in 1a-Lage in der Innenstadt genauso viel bzw. wenig bezahlen würde wie ein Eigentümer einer Baulücke am Stadtrand. Eine reine Flächensteuer wäre der Sache nach letztlich eine äußerst ungerechte und ökonomisch unsinnige Extremvariante einer Grundsteuer auf Wertbasis, nämlich mit einer bei sinkendem Ertrag steigenden prozentualen Belastung. Würde man sie offen als Wertsteuer mit entsprechendem Tarif ausgestalten, würde ihre Ungerechtigkeit und ökonomische Unsinnigkeit deutlich zu Tage treten. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 schließt die reine Flächensteuer zwar nicht explizit aus. Allerdings werden in diesem Urteil reichlich frühere Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zitiert, bei denen als Beurteilungsmaßstab für die Verfassungsmäßigkeit stets die aus einem Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit herangezogen wurde. Eine reine Flächensteuer darf somit ziemlich sicher als nicht verfassungsgemäß gelten. zurück


In von Spekulation betroffenen Gebieten steigen die Bodenrichtwerte. Das betrifft auch bereits bebaute Grundstücke, die möglicherweise gar keine Spekulationsobjekte sind. Ist die Kopplung der Bodensteuer an den Bodenrichtwert daher nicht problematisch? Setzt die Bemessung der Grundsteuer über den Bodenrichtwert nicht Anreize, steigende Bodenrichtwerte durch spekulatives Verhalten auszunutzen?

Es gilt, zwischen Bodenpreisen und Bodensteuer zu unterscheiden. Ob die Bodenrichtwerte steigen oder fallen, bestimmt im Wesentlichen der Markt. Zudem trägt eine gebäudebezogene Grundsteuer zur Angebotsverknappung und somit zu steigenden Grundstückspreisen bei. Eine reine Bodensteuer auf Basis der Bodenrichtwerte schöpft einen Teil der Bodenrente ab, die der Eigentümer/Vermieter vereinnahmt, obwohl er dazu nichts eigenes beigetragen hat (Rente = sogenanntes leistungsloses Einkommen). Ein Verzicht auf die Besteuerung der Bodenrente hat einzig zur Folge, dass der Vermieter alles einbehält. Dann würde nur er von den steigenden Bodenpreisen profitieren und nichts davon zurück an die Gemeinde fließen. Eine reine Bodensteuer hat eine dämpfende Wirkung auf die Preise. zurück


Wenn nur noch der Boden Bemessungsgrundlage ist, würde dann die Grundsteuer für zwei benachbarte Grundstücke gleich hoch ausfallen, obwohl sich beispielsweise auf dem einen Grundstück ein 100 Meter hohes Hochhaus, auf dem anderen Grundstück aber ein nur 12 Meter hohes Gebäude befindet?

Nicht zwangsläufig. Es ist anzunehmen, dass für beide Grundstücke verschiedenes Baurecht gelten wird, demzufolge werden die Bodenrichtwerte auch nicht identisch sein. Ein Eigentümer mit „viel Haus“ wird wahrscheinlich eine höhere Bodensteuer zahlen als ein Eigentümer mit „weniger Haus“, aber nicht wegen des tatsächlich gebauten Gebäudes, sondern aufgrund des vorliegenden Baurechts, das auf dem einen Grundstück ein 100-Meter-Hochhaus erlaubt und auf dem anderen Grundstück nur ein 12 Meter hohes Gebäude. zurück


Bodenrichtwerte zeichnen sich teilweise durch spekulationsbedingte Überhöhungen und Verzerrungen auch bei gleicher Bebauungsdichte und vergleichbarer Lage innerhalb einer Kommune aus. Wie können diese Verzerrungen ausgeglichen werden?

Mögliche Verzerrungen können durch variable Steuermesszahlen, Hebesätze und individuelle Befreiungsmöglichkeiten aufgelöst werden.

Es sollte deutlich getrennt werden zwischen der Bemessungsgrundlage und nachgelagerten Steuermesszahlen, Hebesätzen sowie Befreiungsmöglichkeiten. Vorstellbar sind unterschiedliche Steuermesszahlen für Wohnen, Gewerbe, gemeinnützige Nutzungen wie bspw. gemeinnütziger Wohnungsbau, oder ein zoniertes Hebesatzrecht, so dass nicht mehr ein- und derselbe Hebesatz flächendeckend in einer Gemeinde gilt, sondern die Gemeinde bei Bedarf für bestimmte Gebiete (Zonen) einen höheren oder tieferen Hebesatz festlegen kann. Schließlich sollte es (wie gegenwärtig bereits praktiziert) für bestimmte Nutzungen auch Befreiungsmöglichkeiten geben. zurück

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