Gerechtigkeit

Ist eine Grundsteuer ohne Gebäudekomponente nicht ungerecht, weil der Eigentümer einer Villa ebenso wie der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses dann genauso viel bezahlt wie der Eigentümer eines einfachen Eigenheims (gleichwertiges Grundstück vorausgesetzt)?

Da die reine Bodensteuer das Gebäude außer Acht lässt, werden die Eigentümer gleichwertiger Grundstücke mit gleichem Baurecht auch im selben Umfang besteuert; unabhängig von der tatsächlichen Bebauung.

Eine reine Bodensteuer lässt die Leistungen und Anstrengungen der Grundstückseigentümer unangetastet. Dazu gehören das aufstehende Haus, die Gartenanlage etc. Sie schöpft jedoch einen Teil des Nutzens ab, in dessen Genuss der Grundstückseigentümer aufgrund von Leistungen der Gemeinschaft kommt. Dazu zählen z.B. die Anlage der öffentlichen Infrastruktur und die Vornahme der gemeindlichen Planung, also insbesondere die Schaffung von Baurecht, was die Bebauung des Grundstücks überhaupt erst möglich macht. Diese Vorteile empfängt nicht nur der Villeneigentümer, sondern auch der Eigentümer eines einfachen Eigenheims oder eines Mehrfamilienhauses, ja sogar der Eigentümer eines unbebauten, aber bebaubaren Grundstücks. Soweit die öffentlichen Anstrengungen den Bodenwert der privaten Eigentümer unabhängig von der konkreten Nutzung erhöhen, ist ein teilweiser Ausgleich auch unabhängig von der konkreten Nutzung gerechtfertigt. Ob ein Vermögen in Form eines aufstehenden Hauses besteuert werden soll, kann man diskutieren. Dies sollte aber wenn, dann anderen Steuerarten vorbehalten bleiben (bspw. Erbschaftsteuer, Vermögensteuer). Im Übrigen sind Villengrundstücke und Grundstücke, auf denen Mehrfamilienhäuser errichtet werden dürfen, aufgrund ihrer Lage und/oder Größen regelmäßig mehr Wert als Einfamilienhaus-Grundstücke, was sich in der Höhe der Bodensteuer widerspiegeln würde. zurück


Ist nicht eine höhere Grundsteuer für ein größeres Haus mit Platz für mehr Personen gerechter als für ein kleines Haus mit Platz für weniger Personen?

Die Bodensteuer stellt keinen gebäude-, sondern grundstücksbezogenen Gegenwert zu den öffentlichen Leistungen dar, von denen das Grundstück unabhängig von seiner Bebauung profitiert.

Die Infrastruktureinrichtungen, die zur Versorgung von Siedlungsgebieten vorgehalten werden müssen, orientieren sich am potenziellen Bedarf bzw. an der möglichen Auslastung. Die Kosten für Straßen, Rohre, Kanäle und Leitungen ändern sich nicht dadurch, dass ein Grundstück geringer genutzt wird als dies in der Planung der Gemeinde vorgesehen ist. Diese Infrastruktur erhöht jedoch den Wert der Grundstücke; die Beteiligung der Eigentümer an den Kosten über eine Bodenwertsteuer ist daher sachgerecht. Wenn durch eine intensivere Nutzung eines Grundstücks mehr Strom, Wasser etc. in Anspruch genommen wird, sollte dieser Mehrverbrauch durch kostendeckende Gebühren abgegolten werden, was auch vielerorts bereits geschieht. Das Gebührenrecht bietet den Kommunen jedenfalls den notwendigen Spielraum. zurück


Ist es nicht ungerecht und unzumutbar, wenn der sprichwörtlichen Großmutter mit ihrer spärlichen Rente das freistehende Einfamilienhaus über die Steuer madig gemacht wird, nachdem man dieses siedlungspolitische Leitbild jahrzehntelang propagiert hat?

Bei jeder Reform der Grundsteuer sind einzelne Härtefälle nicht auszuschließen. Für stark betroffene Selbstnutzer einer Immobilie könnte der Gesetzgeber Stundungsregelungen vorsehen.

Dies ist eine Frage, die sich grundsätzlich bei jeder Form der Grundsteuer stellt, unabhängig davon wie die Steuer im Einzelnen ausgestaltet ist. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass sich bei einer aufkommensneutralen Strukturreform der Grundsteuer, wie sie auch von der Finanzministerkonferenz angestrebt wird, die Be- und Entlastungsverschiebungen für das durchschnittliche Einfamilienhaus an durchschnittlicher Lage in engen Grenzen halten werden. Bei einer Bodenwertsteuer bekämen Eigentümer und Nutzer sehr großer Grundstücke mit geringer wirtschaftlicher Ausnutzung, noch dazu in teuren Lagen, die größten Mehrbelastungen zu spüren. Es würde also tendenziell gerade nicht Gering- oder Durchschnittsverdiener bzw. nicht die wirtschaftlich wenig Leistungsfähigen treffen. Härtefälle sind sicher nicht auszuschließen, können aber letztlich nicht maßgeblich für die Ausgestaltung einer allgemeinen Steuer sein. Der Gesetzgeber könnte Übergangsregelungen vorsehen, so dass ausreichend Zeit für Anpassungen bliebe. Für stark betroffene Selbstnutzer einer Immobilie, etwa alte Menschen, die in ihr Eigenheim nicht mehr investieren wollen oder denen keinerlei flüssige Eigenmittel zu Investitionszwecken zur Verfügung stehen, könnte der Gesetzgeber Stundungsregelungen vorsehen (wird in anderen Ländern praktiziert). zurück


Was soll falsch daran sein, dass der Eigentümer einer Baulücke viel weniger Grundsteuer zahlt als sein Nachbar, der gebaut hat?

An der öffentlichen Infrastruktur, der Möglichkeit zur Bebauung und der entsprechenden Werterhöhung nehmen unbebaute und bebaute Grundstücke gleichermaßen teil. Es wäre falsch und ungerecht, dies außer Acht zu lassen.

Die Infrastruktureinrichtungen, die zur Versorgung von Siedlungsgebieten vorgehalten werden müssen, orientieren sich am potenziellen Bedarf bzw. an der möglichen Auslastung. Die Kosten für Straßen, Rohre, Kanäle und Leitungen ändern sich nicht dadurch, dass ein Grundstück geringer genutzt wird als dies in der Planung der Gemeinde vorgesehen ist. Diese Infrastruktur erhöht jedoch den Wert der Grundstücke. An der Infrastruktur, der Möglichkeit zur Bebauung und der entsprechenden Werterhöhung nehmen unbebaute und bebaute Grundstücke gleichermaßen teil. Ein teilweiser Ausgleich durch eine entsprechende Besteuerung (Bodenwertsteuer) unabhängig von der konkreten Nutzung ist also gerechtfertigt. Es gibt schlichtweg keinen vernünftigen Grund, warum Eigentümer, die (aus welchen Gründen auch immer) ihr Grundstück nicht bebauen, der Kommune nicht den gleichen Steuerbetrag für die Leistungen der öffentlichen Hand zahlen sollen wie ihre Nachbarn mit wertgleichen, aber bebauten Grundstücken. Mehr noch: Die ineffiziente Flächeninanspruchnahme in den Beständen zwingt die Gemeinden regelrecht zur Ausweisung neuer, eigentlich unnötiger Baugebiete, die entsprechende Folgekosten verursachen, die heute zum größten Teil auf die Gemeinschaft abgewälzt werden. zurück


Sollten nicht Eigentümer wertvollerer Häuser stärker zur Gemeindefinanzierung herangezogen werden als andere?

Die Grundsteuer stellt einen Gegenwert zur den Leistungen der öffentlichen Hand dar, die zum Wert des Grundstücks beitragen – unabhängig von der Bebauung.

Wertunterschiede zwischen Grundstücken und Werterhöhungen im Laufe der Zeit sind in der Regel vorrangig dem Anteil Bodenwert, weniger dem Anteil Gebäudewert zuzurechnen. Somit führt insbesondere die ausschließliche Berücksichtigung der Bodenwerte als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer zu einem höheren Maß an sozialer Gerechtigkeit (zumal die Bodenwerte ganz wesentlich nicht von den Eigentümern, sondern von der Gemeinde „geschaffen“ werden; diese Bodenwerte zu besteuern lässt sich viel leichter rechtfertigen als eine Besteuerung privater Investitionen). Außerdem dürfte eine starke Korrelation bestehen zwischen wertvolleren Häusern und hohen Bodenwerten: Lagewerte bestimmen die Mieten und damit die Ertragswerte (und die Ausstattungsstandards und -erwartungen) wesentlich mit, und auch bei selbst genutztem Eigentum dürfte diese Korrelation in der Regel bestehen („teure“ Villa in bevorzugter Lage). Und schließlich dürften wertvollere Häuser wohl grundsätzlich eher ein Fall für eine Vermögensteuer sein, sofern man eine solche politisch anstrebt. Deutlich wird hier: Grundsteuer- und Vermögensteuerüberlegungen sollten nicht vermischt werden! Denn Grundstücke sind zwar Vermögen, aber die Grundsteuer ist weder eine Vermögensteuer noch ein für sie tauglicher Ersatz; dafür fällt sie viel zu niedrig aus und ist als Realsteuer auch nicht als eine solche gedacht (anders als eine Vermögensteuer kennt die Grundsteuer beispielsweise weder personenbedingte Freibeträge noch Abzugsmöglichkeiten). zurück


Wird der private Grundeigentümer mit Erschließungs-, Anlieger- und Straßenausbaubeiträgen nicht schon genug zur Kasse gebeten?

Erschließungs-, Anlieger- und Straßenausbaubeiträge decken nur einen sehr kleinen Teil der Kosten für die kommunalen Leistungen und Angebote ab. Sie stellen i.d.R. eine hohe Belastung für die Eigentümer dar, weil sie nur einmalig oder in großen zeitlichen Abständen anfallen und daher ein Liquiditätsproblem darstellen können. Zweitens werden die Beiträge aufgrund kommunaler Bestimmungen auf Kostenbasis erhoben. Der Wertzuwachs (Nutzen) allerdings, der einem Grundstück durch eine öffentliche Maßnahme erwächst, kann deutlich geringer sein als die veranschlagten Kosten. Außerdem werden andere, nicht unmittelbar anliegende Eigentümer überhaupt nicht zur Mitfinanzierung herangezogen. Immer wieder wird von Fällen berichtet, in denen weniger solvente Eigentümer gezwungen sind, ihre Immobilie aufgrund eines derartigen Abgabenbescheides (unter Verlusten) zu verkaufen (alte Leute bspw. bekommen meist keinen Kredit zur Finanzierung dieser Belastung). Eine bodenwertbasierte Grundsteuer kann all diese Probleme vermeiden helfen. Schon heute versuchen einige Gemeinden, die Finanzierung durch eine Beitragserhebung über eine Grundsteuererhöhung zu umgehen. Dies ist aber vor dem Hintergrund der geltenden Regeln zur kommunalen Finanzierung schwierig; außerdem wird die Äquivalenz durch die Gebäudekomponente der gegenwärtigen Grundsteuer gestört. zurück


Wenn nur noch der Boden Bemessungsgrundlage ist, würde dann die Grundsteuer für zwei benachbarte Grundstücke gleich hoch ausfallen, obwohl sich beispielsweise auf dem einen Grundstück ein 100 Meter hohes Hochhaus, auf dem anderen Grundstück aber ein nur 12 Meter hohes Gebäude befindet?

Nicht zwangsläufig. Es ist anzunehmen, dass für beide Grundstücke verschiedenes Baurecht gelten wird, demzufolge werden die Bodenrichtwerte auch nicht identisch sein. Ein Eigentümer mit „viel Haus“ wird wahrscheinlich eine höhere Bodensteuer zahlen als ein Eigentümer mit „weniger Haus“, aber nicht wegen des tatsächlich gebauten Gebäudes, sondern aufgrund des vorliegenden Baurechts, das auf dem einen Grundstück ein 100-Meter-Hochhaus erlaubt und auf dem anderen Grundstück nur ein 12 Meter hohes Gebäude. zurück


Würde eine reine Flächensteuer nicht ausreichen und sogar dem Gleichheitsgrundsatz in besonderer Weise entsprechen?

Nein, eine reine Flächensteuer wäre sogar besonders ungerecht und würde zu starken Marktverzerrungen führen, da sie auf die tatsächliche Ausnutzung des Grundstücks abzielt und den Grundstückswert völlig außer Acht ließe.

Eine reine Flächensteuer würde nur die Größe des Grundstücks sowie die Nutzfläche (Summe der Geschossflächen) besteuern, aber die Bodenwerte, die ganz wesentlich die Grundstückswerte bestimmen, vollkommen ignorieren. Vor allem unbebaute und untergenutzte Grundstücke würden mit einer sehr geringen Grundsteuer belastet. Die Bodensteuer soll aber den Wert des Bodens besteuern, der sich erst durch kommunale Planungen und vor allem durch Investitionen der öffentlichen Hand ergibt – unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Eine reine Flächensteuer wäre zudem äußerst ungerecht, da (innerhalb einer Gemeinde) ein Eigentümer einer Baulücke in 1a-Lage in der Innenstadt genauso viel bzw. wenig bezahlen würde wie ein Eigentümer einer Baulücke am Stadtrand. Eine reine Flächensteuer wäre der Sache nach letztlich eine äußerst ungerechte und ökonomisch unsinnige Extremvariante einer Grundsteuer auf Wertbasis, nämlich mit einer bei sinkendem Ertrag steigenden prozentualen Belastung. Würde man sie offen als Wertsteuer mit entsprechendem Tarif ausgestalten, würde ihre Ungerechtigkeit und ökonomische Unsinnigkeit deutlich zu Tage treten. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 schließt die reine Flächensteuer zwar nicht explizit aus. Allerdings werden in diesem Urteil reichlich frühere Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zitiert, bei denen als Beurteilungsmaßstab für die Verfassungsmäßigkeit stets die aus einem Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit herangezogen wurde. Eine reine Flächensteuer darf somit ziemlich sicher als nicht verfassungsgemäß gelten. zurück


Da es in Deutschland derzeit keine Vermögensteuer gibt, ist die Grundsteuer die einzige Steuer, die einen Teil des Vermögens (wenn auch unscharf) erfasst. Würde eine reine Bodensteuer somit nicht diese rudimentäre Vermögensbesteuerung gänzlich abschaffen?

Die Grundsteuer ist keine Vermögensteuer und sollte auch nicht als Ersatz dafür betrachtet werden.

Die Grundsteuer besteuert zwar das Grundvermögen, ist aber kein Ersatz für eine Vermögensteuer. Die Grundsteuer soll lediglich einen grundstücksbezogenen Gegenwert zu den Leistungen der öffentlichen Hand darstellen. Wenn der politischer Wille besteht, Vermögen angemessen und in geeigneter Weise zu besteuern, könnte und sollte das durch eine eigenständige Vermögensteuer gewährleistet werden. Die Grundsteuer sollte nicht als „Vermögensteuer light“ (miss)verstanden werden. zurück

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